仙阳湖渔儿溪度假区

 

 

项

目

建

议

书

 

 

石门县山水仙阳湖旅游发展有限公司

二○一二年十一月

 

 

项目概述

 

 

1、投资目标：完善石门旅游接待功能，提升“仙阳湖”旅游接待品质

2、投资规模：总投资5000万元。其中征地建房2800万元，游乐项目设施1800万元，生活基地建设400万元

3、建设周期：项目分三步实施，共计三年时间

2012年：申报立项，登记注册

2013年：主体开工建设

2014年：完成硬件建设，加强服务层面的软件提升，投入营运

4、建设单位：石门县山水仙阳湖旅游发展有限公司

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章    总论

1.1 项目基本情况

1.1.1项 目 名 称：湖南石门仙阳湖渔儿溪度假区

1.1.2项目建设单位：湖南石门县山水仙阳湖旅游发展有限公司

1.1.3项 目 属 性：办公、住宿、娱乐、度假、生态农业、购物等

1.1.4建 设 地 址：石门县仙阳湖、渔儿溪、自然码头

1.2 编制依据

1.2.1《石门县十二五规划》

1.2.2《石门旅游发展总体规划》

1.2.3《旅游概论》

1.2.4《石门统计年鉴》

1.3 项目基本功能

1.3.1景观功能

     本项目依项目地址的自然生态，依山傍水而建，并辅以和谐的园林绿化，届时将成为仙阳湖库区一道靓丽的风景。

1.3.2接待功能

本项目俱住宿、餐饮、娱乐于一体，既是石门旅游度假的目的地，又是石门旅游度假的中转站，届时将成为石门旅游度假接待驿站的一颗璀璨的明珠。

1.3.3拉动功能

项目不仅可以安置部分富余劳动力就业，还可对湖区周边的自然村落形成一定的经济拉动，届时将如一艘远洋的巨轮引领山区人民脱贫致富。

第二章    项目背景及石门旅游前景

2.1项目背景

2.1.1抓住国家区域发展战略

武陵山经济协作区，长株潭城市群成为国家战略，石门县处于两个国家战略叠加区，迎来了重大发展机遇。

根据国务院（国发[2009]3号）文件要求，协调渝鄂湘黔四省市场毗邻地区发展，成立国家战略层面的“武陵山经济协作区”是加快推进以土家族、苗族、侗族等聚居主体的武陵山老、少、边、贫地区经济协作和功能互补的迫切需要，是促进我国东中西部地区协调发展的战略选择。

石门县纳入武陵山经济协作区规划范围之内，协作区定位，国际旅游胜地，中国生态绿心，城际中央公园，碳江储备基地，内陆和美貌区。

2007年12月14日，长株潭成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合改革配套实验区（即“两型社会”），随着长株潭工作推进，湖南构建3+5（常张、益阳、衡阳、娄底）城市群实现一个半小时交通网络。

石门县虽地处湘西北，位置偏僻，但是迎来交通大发展的新机遇，距荷花机场、桃花源机场皆仅有130km路程，铁路更是四通八达，枝柳线和石长线在此交汇，更有即将投运的“石门北站”属二级编组站，现在已有每日44对列车在此中转停靠，公路更是四通八达，与张家界、常德、宜昌、荆州都有高等级和高速公路相通，即将开工建设的“安慈”（安乡----慈利）、宜张（宜昌----张家界）二条高速在石门全境有70km之多，这将大大增强S303（石清）、S304（石慈）两条省道的运力，为石门景区的可进入性打开了方便之门。

2.2石门旅游前景

2.2.1旅游业是国家战略性支柱产业

2009年国务院41号文件----旅游业定位为“战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，要求把旅游业建设成为推动国民经济和现代服务业发展的支柱产业。

2010年十七届五中全会上再次明确了“转变经济发展方式”的方向，加快发展服务化，尽快使服务业为国民经济的主导产业，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》指出“积极发展旅游业是国家“十二五”战略布局的重要内容”。

对石门县而言，以旅游业为核心，提升现代服务业不仅仅是石门产业优化的重要举措，更是促进传统农业发展方式实质性转变的现实要求。

2.2.2石门发展战略为构建石门旅游产业体系，提供战略支撑。

在《石门县十二五规划》中明确提出优先改善交通条件，重点解决石门与外界进出口主要通道问题，优先构建“两纵五横”骨干道路网，通过道路系统支撑起“一核心、一龙骨、六节点”的北斗星状城镇体系。

深入实施西部大开发政策，抓住中部崛起战略和“武陵经济协作区”发展契机，融入到湖南“3+5”城市群建设中进一步转变经济发展方式，全面促进产业转型升级和提质增效，加速常德市经济中心建设，打造属于湘西北和鄂西南边际地区的中心城市，打造湘西北旅游目的地。

2.2.3石门旅游前景广阔

根据国家标准，《旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）》及国家的意见，石门县有三级旅游资源20余处，四级旅游资源有“热水溪温泉、峡峪河、碧岩泉、东山峰”四处，五级旅游资源有“壶瓶山国家级自然保护区、夹山寺”二处，可谓资源遍布，总体来讲“一山（壶瓶山）一水（仙阳湖）”的自然资源是核心生态资源，“一文化（石文化）一风情（土家风情）”具有巨大的市场吸引力和挖掘潜质，夹山寺的“茶禅一味”具有国际影响力，乃日本的茶道源头。

总之，合理开发保护，有机衔接石门的“人文、自然、山水”三大块核心旅游资源，完善接待功能，石门旅游必将游人如云，必将成为湘西北新的旅游目的地。

第三章    项目的市场定位

3.1市场分析

3.1.1市场定性分析

新世纪、新阶段，全球旅游消费日甚，国家亦把“扩大内需，促进消费”确立为促进国家经济发展的长期战略方针和基本立足点，旅游业属第三产业，也是全球发展最快的产业之一，尤其是在经济发达地区更是独领风骚，称之为“朝阳产业”，《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型申报要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。

随着国家全面建设小康社会的不断推进，随着“十二五”规划的实施，旅游业面临更大的发展机遇，中国经济持续快速发展增长，将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用，城乡居民收入增长，到2020年人均GDD将达到3500美元之多，这将进入全球旅游爆发期，国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业发展将为旅游业进一步发展创新机遇，中国对外开放的进一步扩大，将为旅游业发展创造更有利的条件，随着现行带薪休假制度的逐步实施，将带来国内巨大的旅游消费市场，据国家旅游局预测，到2015年我国入境游客将达1亿人次，国内游客将达28亿人次，人均年出游2次，中国将成为第一旅游客源地和目的地。

3.1.2市场容量分析

随着国民经济持续发展和人民生活水平的提高，在持续旅游增长的同时，休闲度假游快速发展，城乡居民的出游选择更趋多样性，旅游产业的发展和出游新时尚将为新农村建设和县域经济发展提供新思路，发挥积极作用，到2015年，农村旅游收入将占全国旅游收入的三分之一以上，28亿人次将消费3万亿元之多。

目前农业休闲与乡村旅游业正在蓬勃兴起，上海吉安休闲农业乡村旅游年接待量为600万人次，创旅游收入25亿元，浙江磐安县乡村游同样火爆，2012年度截止9月就业已接待游客120万余人，创旅游收入3亿元，常德花岩溪、柳叶湖生态农庄农家乐亦是游人如织，仙阳湖约每天2000人左右垂钓、游览。

根据《石门统计年鉴》报告，2010年全县外出旅游达1.8万人，旅游消费增长至3200万元以上，其旅游目的地主要集中于广东、北京、上海、海南、广西、云南等地区，总之游客的出游目的地正在向零距离亲近大自然转型和集中，未来的自然景观，原始生态旅游目的地更受游客追捧，“仁者爱山，智者喜水”，石门----山水一体的旅游景区必将成为更多旅游客人的首选。

3.2项目的功能定位

接待仙阳湖的游客，游客可在此中转、度假，初步拟设想开发“餐饮、住宿、土家风情晚会，水上娱乐、垂钓休闲，严家山徒步游、狩猎、蹦极等接待功能。

3.3项目市场预测

3.3.1本省短线游客源 目标市场主打地为“长株潭、益阳、常德”，按每年10万人次计算，石门旅游局估测数为50万/年，且会逐年攀升。

3.3.2张家界、宜昌三峡成熟景区分流客源 随着宜张高速的开工建设、火车石门北站的投运，中转石门的游客逐步增多，只要抓好促销工作，一年来个10万8万绝对是个保守估计。

第四章    项目建设条件

4.1地理条件

石门是湘西北门户，地势自西向东倾斜，西北部群山叠翠，东南部平岗交错，最低海拔42.5m,最高处 2098.75m，石门县距张家界、宜昌、荆州、桃花源都在100 km左右。目前，枝柳线、长石铁路在石门交汇，洛湛线将从石门经过，枝柳线电气化改造升级即达怀化，复线将从石门延伸至张家界，新的石门北火车站属二级编组站，将于2013年春节投入运行，大大提高石门客运能力，S304省道线经石门县城与G207国道线、G5513高速（长张高速）、已动工的“安慈高速”相连；S303省道线横贯仙阳湖区，与即将开工建设的宜张高速相连，荷花机场和桃花源机场距石门县城都只有1.5小时的车程，各项目建设地址距县城只有0.5小时的车程，石门县城是从华北、华东、华南乘火车和华北乘汽车去张家界的必经之地。

4.2经济结构

石门县财政状况良好，经济结构合理，诸多产业都呈现增长趋势，城镇居民可支配的收入1.5万元，恩格尔系数0.315

4.3人文旅游环境

石门名胜古迹颇多，人文底蕴深厚，自然风景迷人，是湖南的旅游资源大县，是湖南旅游开发建设的处女地。

石门县是土家族添平土司统治的中心区域，土家族人口占全县总人口的51%，土家族传统文化习俗浓郁，位于县城13km的夹山寺，自唐至明七百多年间都是澧水流域的佛教文化中心，亦是考评的茶禅祖庭，更是明史学家高度关注的农民起义领袖李自成兵败禅隐园寂之地，属省级文物保护单位，壶瓶山国家级自然保护区距县城108km，总面积665.8平方公里，主峰2098.75m，是湖南第一高峰，有“湖南屋脊”之称，是联合国科教文组织认定的全球200个（中国仅9个重点生态区，被誉为东半球上“诺亚方舟”，“地球怪圈上的自然迷宫”，欧亚大陆最完整的物种宝库，峰瀑洞林融成的生态明珠，是湖南省的十大山岳景观之一，湖南十个生态旅游示范区开发建设单位之一，新潇湘八景之一；石门的泥沙镇（壶瓶山镇、磨市镇（磨岗隘镇）、皂市镇）被评为湖南省级古镇；常德市仅石门三镇获此殊荣；而国家级水利枢纽皂市水库（仙阳湖）则基本包含皂市镇和磨市镇全境，这些旅游目的地的“点”和“面”已初步形成了石门旅游的网络，随着《石门县十二五规划》和《石门县旅游发展总体规划》的实施，明天的石门必将是游人如织。

第五章    项目建设目标

5.1建设目标

    配套石门旅游产业的发展，完善仙阳湖的旅游接待设施，改善仙阳有旅游项目单调的现状，充分利用仙阳湖区的自然资源，项目建设停车场一处（至少100台小车、30台大车的规模），度假温泉宾馆一处（350人铺位，400人会议，400人就餐规模），水面游乐平台10000m2，人造沙滩，山间徒步或山地自行车游道10km，原生态狩猎场，江南小蹦极、热水溪温泉引水系统一套。

5.2建设过程

5.2.1组建公司：2012年12月----2013年3月  项目申报立项，登记注册。

5.2.2开工建设：2013年3月----2014年5月  完成水、陆两层平台的项目建设，包括宾馆主体工程、温泉引水工程，水面娱乐平台建设。

5.2.3正式营业：2014年5月  加强内部管理，完善内外机制，正式对外宣传推广，正式营业。

第六章    项目建设创意

6.1项目主体创意

根据项目建设地址的基本地形及地质构造，拟把项目主体外观设计为“正在入水即将起锚远航的邮轮，即前甲板（船头）为水面游乐平台的中转平台，亦可利用开发更富有刺激性的跳水，“水上摩天轮”等娱乐活动的平台，同时亦是观景台，平台高程141.0m（最高蓄水位为140m），轮岛部分即为主体客房，全部建成3层的土家风情吊脚楼，且依自然斜度呈阶梯式分布，轮尾甲板即为土家风情娱乐广场，两边即是大型停车场，但是总体上所有的房屋要求被植被蔽荫。

6.2项目水上娱乐创意

根据项目所处湖区的位置，湖面开阔，波光粼粼，湖水清澈，在构筑好安全网的前提条件下，建设：5000 m2天然浴场一块，开展自然水域游泳活动；戏水区一块，进行水上跷跷板、香蕉船、充气艇、弹跳床等活动；运动区一块，进行水上飞鸟、帆船、水上自行车、皮划船、跳水鞍马等活动；垂钓区一块，进行垂钓休闲、日光浴等活动；人造沙滩、烧烤休憩区一块，可同时容纳500人以上烧烤、纳凉、遮阳等。一句话，项目的水上娱乐项目要让游客彻底融入自然，完全乐翻天。

6.3项目拉动效应创意

根据项目所处的位置，结合现有的有利条件，拟开通“严家山徒步游或山地自行车骑行线路10km，原生态狩猎场等，利用现已硬化通村公路，只需完善相关的安全设施和标示即可使用；拟建设严家山后勤原料保障基地，让客人们到此度假享受到真正生态、环保的生活，吃的是绿色食品，戏的是兰色湖水，顶的是白云天空……目的只有一个----让客人不虚此行，流连忘返。

第七章    项目资金计划

7.1总投入概算

项目总投资5000万元，其中一期投资3000万元，重点建设水上游乐项目，停车场以及度假村相关绿化工程，二期投资2000万元，重点建设度假村客房，及严家山后勤原料基地，其中二期投资内容渗透式进行有机衔接。

7.2投入明细

7.2.1水上娱乐平台：1800万元，含安全设施建设和游乐项目建设。

7.2.2陆地接待平台：2800万元，含度假村建设、绿化工程、停车场、引温泉水工程。

7.2.3后勤基地建设：400万元，含蔬菜基地和家禽、家畜基地工程，徒步和山地自行车游道安全设施及标示工程，狩猎场等。

第八章    效益分析

8.1社会效益

本项目不仅完善了石门旅游的接待功能，同时对周边村落经济发展起着巨大的带动作用；本项目不仅可安置一定数量的富余人员就业，同时还为地方税收开辟了新的税源，可见社会效益巨大。

8.2经济效益

8.2.1营业收入

a. 全年水上游乐项目接待游客10万人次，所有项目按200元/人次计算，10*200元/人=2000万元；

b. 全年住宿餐饮按接待5万人预算（即50%的客房率），暂定150元/人次，5*150=750万元；

c. 绿色食品和销售收入，按全年50万元估测。

8.2.2费用支出

a. 管理费用：按10%提取，（2000+750+50）*10%=280万元

b. 营业成本：按30%提取，（2000+750+50）*30%=840万元

c. 销售费用：按3%提取，（2000+750+50）*3%=84万元

d. 税    费：按10%提取，（2000+750+50）*10%=280万元

e. 财务成本：按10%提取，（2000+750+50）*10%=280万元

8.2.3毛利

2800-（280+840+84+280+280）=1036万元

8.2.4投资回收期

5000/1036=4.83≈5年

由此可见，在非常保守预测游客量和游客消费支出的前提条件下，在不考虑游客量增长的前提条件下，该项目的投资期仅为5年，属经济效益良好的项目。

第九章    项目保障

9.1政策保障

石门县委、县政府出台了一系列发展壮大石门旅游业的举措，把石门旅游业的发展列为了十二五的首要经济增长点，可见该项目政策是有保障的。

9.2环保保障

本项目只是在建设阶段有少量建筑垃圾，可合理处置。在营运后只有少量生活垃圾，亦可合理处置。可见项目的实施对于环境的影响是很小的，环评是可行的。

9.3资金保障

本项目由招商引资公司全额投入，投资主体实力雄厚，是明星企业，现正处于发展壮大时期，四处揽寻优势项目投资，可见资金亦是有保障的。

第十章    项目结论

综前所述，仙阳湖渔儿溪度假区项目具有良好的社会效益和经济效益，拟投资建设单位又有雄厚的资金实力。况且，项目运营后，对整个石门旅游的发展，有全盘带动之效果，建议尽早立项实施。